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    住宅工業化 保障房提速新出路

    2011年09月30日

    打印專業人士:龍玉峰   來源:新浪房產

       9月29 日,萬科龍華保障房項目獲中國首屆保障性住房設計競賽一等獎,這個占地21萬平方米的保公共租賃房項目,由萬科以住宅工業化建設,是萬科用作住宅產業化實踐的試驗田?!斑@個獎是一個風向標,讓人知道政府究竟需要什么樣的保障房?!?華陽新建筑事業部總經理龍玉峰對話樂居表示?!伴_工50萬平成本就能低于常規,龍華工程可達到24個月就節省4個月,也就是總工程期的1/6,隨著產業系數慢慢成熟,速度會越來越快?!?/p>


       恰好,在第二日(9月30日),國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》,表示保障房建設必須適應工業化、城鎮化快速發展的要求,逐步形成可持續的保障性安居工程投資、建設、運營和管理機制。到“十二五”期末,全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。另外《意見》表示,在保障性住房規劃設計中,要貫徹省地、節能、環保的原則,落實節約集約用地和節能減排各項措施。這也恰與以節能環保為賣點的工業化住宅不謀而合。


      “保障房本身是一個過渡的東西,特別是公租房產品,住戶的需求相對都是統一的,應該有一個清晰的標準界定產品,這樣讓工業化更容易發揮標準化的優勢?!饼堄穹逭J為,保障房特別是公租房,更能與住宅工業化擦出火花。


       工業化 保障房大躍進的下一個絕招


       2011年,全國保障房建設目標大幅提高到1000萬套,根據2011年1-8月份全國保障性安居工程開工情況,全國城鎮保障性住房和棚戶區改造住房已實物開工868萬套,開工率86%(不含西藏自治區)。但廣東省的開工率在所有省市中最低,僅為66%。青海和上海的開工率分別為73%和75%,與廣東省一并成為僅有的三個開工率低于80%的省市。


       而工業化住宅,就是通過混凝土預制的方式,例如在工廠生產好預制的構建,再運到現場吊裝起來。它不僅可以減少勞工數量,緩解用工荒,促進建筑工人向產業技術工人轉型,也可以最大程度提高房屋的質量。


       “如果能夠實現工業化,把保障房分為不同類型面積標準。像香港一樣,保障房只有4種戶型可以選擇,5個不同面積的產品里有3~5個方案,標準到一定程度進行工業化,開工速度可大幅提高,如龍華今本可以達到24個月節省4個月,也就是1/6,基于產業系數不完全成熟,后期速度將會越來越快?!饼堄穹鍖肪尤缡钦f。


       除了速度,工業化也能彌補保障房質量與設計上存在的不足。


       在中國首屆保障性住房設計競賽的頒獎禮上,城市規劃設計研究院居住區規劃設計研究中心總工程師張播就表示,保障房5年內建設3600萬套,其質量存在的問題,除了因設計上有缺陷以外,更多的是住宅產業化程度不夠,如果僅僅是對商品房建設的模式搬抄到保障房上,那么大規模建設的保障房又會變成“福利房”、“低質量房”、“集資房”的老路。


       住建部住宅產業化促進中心副主任文林峰表示,在保障房設計競賽征集的500多份方案中,反映的突出問題就是多年來做慣了大面積套型的建筑設計師在集約型中小套型設計經驗不足。


       根據住建部督察,不少地方確實由于缺乏小戶型設計經驗,簡單地將大戶型商品房設計方案進行微縮,由此造成了很多使用功能缺乏和存在重大設計缺陷的保障房。


       據稱,某地建設的保障房中甚至出現了衛生間只有1平米左右的問題;更有地方政府的保障房將廚房直接做到了陽臺上,燃氣管道成了明線,一旦發生燃氣泄漏和爆炸事故后果不堪設想。


       “工業化最大的貢獻便是提高房子的品質,進程十分好,質量也很好,用現代的管理技術和模式,根本性解決防水防漏等問題,對品質來講結合綠色環保以及精裝修,為節能考慮?!饼堄穹灞硎?。


       保障房 工業化的互利試驗田


       不斷擴大的保障性住房建設,為住宅產業化提供了一幅又一幅的試驗田。萬科,就是把這套戰略玩得越來越純熟的房企之一。萬科是住宅工業化的龍頭企業,根據萬科的住宅工業化戰略,2010年萬科完成開工100萬平米計劃,2011年萬科計劃開工200萬平米項目,而到2014年萬科主流產品100%工業化。在深圳的龍華保障房項目,工業化標準層戶型數量少,合理布置,六棟塔樓標準層平面相同同一構件重復率十分高。


       在這之前,萬科已經建保障房共159萬平方米,如天津新里程項目、武漢青山區經濟適用房項目等。


       今年6月份,一直致力于推動綠色建筑的龍玉峰在河北住宅產業化交流會發現,江蘇、河北、山西、重慶、山東等地方政府部門都在了解住宅工業化后,就相關項目與他進行溝通,也有不少開發商前來了解,“他們即將就住宅產業化展開相關工作。包括金地,招商等都在對工業化表示興趣?!饼堄穹鍖ΡU戏抗I化未來充滿信心。


       雖然如此,但是龍玉峰也表示,工業化不會成為最常規的建造模式,也不能代替傳統的模式,只將會是占一定高比例?!皣页掷m以保障房來助推的話,3~5年內會有很大變化,其實現在每年的變化也非常大,越來越多人行動起來,通過一線城市的啟動和越來越多房企的啟動,將會有很大的進步?!?/p>


       工業化成本之惑


       數據顯示,住宅工業化的成本比傳統施工方法至少要高出10%?!昂芏喾科蠛驼畬ψ≌I化的認識不夠全面,認為成本很高而沒足夠的積極性?!饼堄穹逭J為,住宅工業化由于成本暫時較高,所以被社會誤解。他介紹到到,其實只要開工率達到50萬平面積,就可以把項目成本下降到常規成本之下。


       龍玉峰說,現在的住宅工業化困難不在于技術上?!白≌I化走到今天,行業規范即將正式發布,預計在明年就會把目前的技術變成成熟技術,現在的最大問題不在技術方面,而是整個社會對工業化的認識不足,而且認識不全面,例如成本問題,其實通過科學利用就可以解決?!?/p>


       考慮上后期減少了的維護成本,人力成本,以及占用了較少的社會資源,長遠來說,其實住宅工業化成本將會更低。


       “保障房工業化的進步,第一個要取決于政府對這一塊的認識,第二就是當地是否有這個企業資源,廣州等一線城市,本身對環保與品質就較為關注,可以注重把珠三角先發展起來?!?/p>


       相關連接:深圳龍華0008地塊保障房項目


       深圳市保障性住房的標桿項目,被列為深圳市十大重點民生項目之一。該項目由萬科、中建三局一公司深圳分公司和深圳鵬程建筑聯合競得建設,工程總建筑面積215673平方米,一共6棟、每棟28層,其中中建三局一公司深圳分公司承建4棟,深圳鵬程建筑承建2棟,是全國首家超20萬平方米的工業化住宅。該項目由于采用工業化施工的方式,可實現建筑垃圾減少80%,材料損耗減少60%,建筑節能50%。


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